Rozwód a kredyt hipoteczny - cztery scenariusze, pomiędzy którymi wybierze się 95% par

Zanim w ogóle zaczniesz rozmawiać o sprzedaży albo refinansowaniu, potrzebujesz pięciu informacji: aktualnego salda kredytu, aktualnej wartości rynkowej nieruchomości (operat lub szybka wycena pośrednika), wysokości raty, zdolności kredytowej każdej ze stron osobno, kosztu wcześniejszej spłaty.

Bez tych liczb cała rozmowa jest na intuicji, a intuicja w hipotece kosztuje. Najczęstszy błąd: planowanie podziału na podstawie ceny, którą sąsiad sprzedał trzy lata temu. Rynek mógł się zmienić o 30% w jedną albo drugą stronę.

Pełna lista dokumentów do zebrania: Jak przygotować się finansowo do rozstania.

Sprzedajecie nieruchomość, spłacacie bank, dzielicie pozostałą kwotę zgodnie z udziałami. Najczystszy matematycznie wariant. Wymaga jednej rzeczy: zgody obu stron na sprzedaż - i często to jest największy problem, nie sama sprzedaż.

Plusy: zamknięcie tematu, brak dalszych powiązań finansowych, brak ryzyka, że druga strona przestanie spłacać kredyt. Minusy: koszty transakcyjne (prowizja pośrednika 2-3%, ewentualny PIT, koszt wcześniejszej spłaty), trzeba znaleźć gdzie mieszkać, dla dziecka - dodatkowa zmiana środowiska.

Sprzedaż ma sens szczególnie wtedy, gdy żadna ze stron nie ma zdolności kredytowej, żeby przejąć kredyt samodzielnie. Wtedy pozostałe scenariusze są tylko teorią.

Jedna strona zostaje w mieszkaniu i przejmuje kredyt, druga otrzymuje połowę wartości netto (wartość nieruchomości minus saldo kredytu, podzielone na pół - z modyfikacjami zależnie od wkładów). To zwykle wybierany wariant, gdy w mieszkaniu zostaje rodzic z dzieckiem.

Wymaga dwóch rzeczy: zgody banku (zwykle przez aneks lub nową umowę kredytową) i zdolności kredytowej strony przejmującej. Bank rzadko zwalnia jedną stronę z kredytu „grzecznie” - prawie zawsze wymaga formalnego procesu i sprawdzenia zdolności na nowo.

Spłata może być jednorazowa (wymaga gotówki albo dodatkowego kredytu konsumenckiego) lub rozłożona w czasie (umownie, z zabezpieczeniem - np. hipoteką na rzecz strony spłacanej). Druga opcja jest tańsza, ale ryzykowna - patrz: Rozwód a podział majątku - od czego zacząć.

Strona pozostająca w mieszkaniu bierze nowy kredyt na siebie i z niego spłaca dotychczasowy. Bank dotychczasowy dostaje pełną spłatę, druga strona zostaje całkowicie zwolniona z zobowiązania.

To najczystszy wariant prawny, ale też najbardziej wymagający finansowo: zdolność kredytowa musi udźwignąć całość kredytu, a aktualne marże mogą być wyraźnie wyższe niż w starej umowie. W praktyce - im starsza umowa, tym mniej opłaca się refinansować.

Koszty: prowizja nowego banku, koszt wyceny, ewentualnie koszt wcześniejszej spłaty starego kredytu (zwykle 0-3% w zależności od wieku umowy), notariusz przy nowej hipotece. Łącznie kilka tysięcy złotych - i tygodnie pracy formalnej.

Mimo rozwodu zostawiacie kredyt na obu nazwiskach, mieszkanie też. Zwykle: jedna strona mieszka i spłaca raty, druga czeka aż dziecko będzie pełnoletnie albo aż zmienią się okoliczności. Czasem: wynajem i wspólny dochód na ratę.

Plusy: brak natychmiastowych kosztów, brak refinansowania, brak konieczności sprzedaży. Minusy: jeśli druga strona przestanie spłacać, bank ściga obie - twoja zdolność kredytowa jest blokowana, a w skrajnym scenariuszu odpowiadasz za jego/jej raty. Dotyczy to nawet sytuacji, w której to nie ty mieszkasz.

Sensowne tylko jako rozwiązanie tymczasowe (do 1-2 lat) i tylko między stronami z silnym, sprawdzonym zaufaniem oraz porządną umową cywilnoprawną regulującą zasady. Bez umowy - to przepis na konflikt i wspólny zły kredyt w BIK na lata.

Heurystyka, która działa w 80% spraw. Macie wysoką wartość mieszkania, niskie saldo kredytu i nikt nie chce zostać → sprzedaż. Jedna strona chce zostać z dzieckiem i ma zdolność na całość kredytu → refinansowanie albo spłata. Macie stary, tani kredyt i jedna strona ma zdolność → spłata z pozostawieniem starej umowy (jeśli bank się zgodzi). Żadna strona nie ma zdolności i nie chcecie sprzedawać → utrzymanie wspólności na czas określony, z umową.

I jedna rada od kuchni: w 70% spraw, w których para wybiera „utrzymanie wspólności”, w ciągu 2-3 lat wraca do tematu w gorszej sytuacji niż na starcie. Jeśli wybierasz ten wariant - daj sobie sztywną datę przeglądu (np. za 18 miesięcy), nie „kiedyś”.

Zanim podpiszesz cokolwiek, sprawdź też podstawowe błędy: Najczęstsze błędy przed rozwodem.